Como um avaliador determina o valor da propriedade?

avaliador de propriedade

Os avaliadores de residências avaliam a propriedade fazendo uma inspeção geral da casa e, em seguida, usando um dos dois métodos de avaliação padrão: a 'abordagem de comparação de vendas' ou a 'abordagem de custo'. Ocasionalmente, um avaliador pode aplicar ambos os métodos de avaliação em um esforço para localizar um valor extremamente preciso. A avaliação de uma casa fornece a melhor determinação do valor de uma casa.



O passo a passo

Ao contrário de outras formas de avaliação de casas, como relatórios elaborados por agentes imobiliários, as avaliações de casas são preparadas por avaliadores licenciados. Esses profissionais consideram uma variedade de fatores ao avaliar um imóvel. Entre outras coisas, eles consideram o tamanho da casa, o layout e como ela foi mantida. Eles também levam em consideração as propriedades vizinhas e as vendas recentes de casas semelhantes.



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O walk-through é o primeiro passo na avaliação de uma casa residencial e facilmente a parte mais importante de todo o processo. Nessa etapa, o avaliador visita a residência e faz uma inspeção visual do interior e do exterior da propriedade. Ele também observa coisas que agregam valor, como amenidades e upgrades.





Exterior

O avaliador geralmente começa inspecionando visualmente o exterior da casa, examinando a estrutura geral e avaliando os materiais usados ​​para construir a casa. Ele prestará muita atenção aos alicerces da casa para determinar se há rachaduras ou sinais de danos causados ​​pela água. Embora um avaliador residencial seja treinado para procurar sinais óbvios de degradação, ele não é um inspetor residencial.

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Lado de dentro

Embora o avaliador não avalie o valor de uma casa com base na decoração, uma casa limpa e bem mantida terá uma aparência melhor do que uma que esteja desarrumada e suja.Encenando a casapode aumentar drasticamente seu valor. Os avaliadores examinam os materiais de construção essenciais usados ​​para construir o interior da casa, incluindo piso, luminárias, janelas e portas. O avaliador também considera a metragem quadrada e o número de quartos.



Facilidades

Enquanto o avaliador está dentro, ele vai olhar para as amenidades da casa, que incluem todos os pequenos extras que tornam a casa mais confortável. Amenidades como ar condicionado central, detectores de monóxido de carbono, sistemas de segurança e tratamentos de janela personalizados diferenciam uma casa de outras propriedades e podem aumentar o valor de mercado.

Atualizações

Grandes atualizações podem aumentar drasticamente o preço de uma casa. O avaliador doméstico levará em consideração coisas como novos armários de cozinha, eletrodomésticos ou bancadas. Da mesma forma, um banheiro reformado recentemente pode adicionar milhares de dólares ao valor de avaliação de uma propriedade. Se você reformar sua casa, é importante guardar seus recibos e faturas para comprovar quanto gastou com materiais e mão de obra.



Métodos de avaliação residencial

Após a revisão, o avaliador da casa aplicará um dos dois métodos de avaliação para atribuir um valor final à casa. Em alguns casos, um avaliador pode usar uma abordagem combinada para obter o número mais preciso possível.



Abordagem de comparação de vendas

De longe o método de avaliação mais popular, a abordagem de comparação de vendas determina o valor justo de mercado de uma casa comparando-a com casas semelhantes que foram vendidas recentemente em bairros próximos. Os profissionais do setor costumam se referir a essas propriedades como 'comparáveis' ou 'comps.'

Como não existem duas casas exatamente iguais, o avaliador considera os ajustes de preço para todas as diferenças entre as casas de comparação e a casa que está sendo avaliada, que é chamada de 'propriedade em questão'. Por exemplo, se 'comp A' tem bancadas de granito e a propriedade em questão tem laminado, o avaliador subtrai o valor do granito do valor total da propriedade em questão. O avaliador continua a fazer ajustes para várias composições, aumentando ou diminuindo o valor com base nas diferenças no tamanho do lote, amenidades, acessórios, eletrodomésticos, acabamentos e manutenção geral.

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Abordagem de Custo

A abordagem de custo tenta calcular o custo de substituir toda a casa usando materiais de construção e mão de obra locais. Usando as etapas a seguir, o avaliador calcula quanto custaria reconstruir a casa do zero.

  1. Primeiro, o avaliador determina o valor do lote.
  2. Ele estima o custo de reprodução da casa.
  3. Ele considera a idade e as condições da casa para calcular a depreciação.
  4. Ele subtrai o valor da depreciação do custo total de reposição de uma estrutura totalmente nova.
  5. Ele adiciona quaisquer melhorias externas, como piscinas, paisagismo, galpões de armazenamento e decks.
  6. Ele adiciona o valor do lote ao valor total de melhorias e valor depreciado para chegar a um custo de reposição preciso.

Quando o relatório for concluído

As avaliações da casa cobrem uma casa tanto por dentro quanto por fora e todos os detalhes intermediários. O objetivo é obter o instantâneo mais preciso das condições atuais da casa. Quando o avaliador termina, ele prepara uma análise detalhada da propriedade e atribui a ela um valor de mercado. No mínimo, o laudo de avaliação da casa incluirá:

  • Uma descrição do exterior e interior da propriedade e quaisquer melhorias importantes
  • Uma breve descrição do ambiente da casa, como um novo empreendimento ou propriedade rural
  • A opinião do avaliador da casa sobre a qualidade do bairro e arredores
  • Uma declaração sobre as comodidades disponíveis na área, como acesso a parques, compras, escolas e transporte público
  • Uma lista de pelo menos três casas comparáveis ​​que foram vendidas recentemente na área e uma análise de suas características
  • Identificação de quaisquer áreas problemáticas que prejudiquem seriamente o valor da casa, como mofo ou defeito estrutural
  • O valor avaliado

Análise comparativa de mercado vs. avaliação residencial

As avaliações residenciais às vezes são confundidas com outra forma de avaliação imobiliária, chamada de Análise Comparativa de Mercado (CMA). Embora ambos, em última análise, coloquem um preço em um pedaço de propriedade, um CMA é preparado por um agente imobiliário, enquanto as avaliações de casas são realizadas por avaliadores imobiliários licenciados.

Os dois relatórios também variam em detalhes e métodos de preparação. Dependendo da experiência do agente, um CMA pode variar de básico a muito abrangente. A avaliação de uma casa, por outro lado, sempre incluirá uma análise detalhada do valor de uma casa usando métodos profissionais de avaliação de imóveis.

Para os proprietários que desejam listar sua casa à venda, um CMA é uma forma de estimar um preço de listagem preciso. Como o nome indica, os corretores imobiliários montam um CMA comparando casas na área circundante e analisando vendas recentes de propriedades semelhantes. Por outro lado, os credores hipotecários usam avaliações residenciais para aprovar o financiamento de compras de imóveis, portanto, o valor deve ser o mais preciso possível. Se você planeja comprar uma casa nova ou refinanciar sua casa atual, o credor exigirá uma avaliação da casa antes de aprovar o empréstimo. Alguns proprietários também vão além da contratação de um avaliador imobiliário licenciado para avaliar sua propriedade, de modo que saibam exatamente como precificá-la no mercado imobiliário.

Se a avaliação não for o que você espera

Se você obteve uma avaliação da casa como preparação para vendê-la, não desanime se ela voltar abaixo do esperado. Realizar uma avaliação antes de listar oferece a oportunidade de corrigir áreas problemáticas que podem impedir os compradores de fazerem uma oferta. Felizmente, muitos itens são soluções fáceis que você pode resolver sozinho. Faça Você Mesmomelhorias na casasão uma forma econômica de agregar valor instantâneo a uma casa. Fazer alterações agora economizará tempo e dinheiro a longo prazo.